Начальник отдела учета земельных участков филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Челябинской области Анастасия Николаевна Земляк рассказала о порядке формирования земельных участков под многоквартирными домами и постановки их на государственный кадастровый учет.

— Кому может принадлежать земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и кто имеет право подавать документы на государственный кадастровый учет данного земельного участка?

— Начнем с того, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Постановка на государственный кадастровый учет может быть осуществлена как органами местного самоуправления, так и собственниками многоквартирного дома. Во втором случае необходимо будет выбрать уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы жильцов перед соответствующими органами.

— Что происходит далее?

— Далее происходит формирование границ земельного участка. Для этого необходимо обратиться в Администрацию города с заявлением и всеми необходимыми документами. После этого в течение месяца Администрация обеспечивает формирование границ и утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане.

Следующий этап — межевание земли под многоквартирным домом, что позволит собственникам этого строения реализовать право на землю под домом и придомовую территорию.

— После того как установлены границы земельного участка и произошло межевание земли под многоквартирным домом, каков следующий шаг?

— Со всеми необходимыми документами и заявлением следует обратиться на пункт приема документов Кадастровой палаты по Челябинской области или в МФЦ, также можно воспользоваться сервисами официального сайта Росреестра, для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

После осуществления государственного кадастрового учета (в соответствии с нормами Федерального закона от 29.12.2004 №89-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») земельный участок перейдет в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: Индустрия Сервейинг
Земляк А.Н., Росреестр Челябинской области

Правовой режим земельного участка под МКД

Журнал «Управление многоквартирным домом», № 02, 2014

Автор: В.В. Антропов, председатель правления ТСЖ «На Славе» (Санкт-Перетбург)

Земельный участок под многоквартирным домом (МКД) в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относится к объектам общего имущества собственников помещений в МКД. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ это общая долевая собственность, которая «не подлежит выделу в натуре» и размер и границы которой неизменны (если только собственники на своем общем собрании не решат произвести реконструкцию).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

На практике указанные общие нормативные положения вызывают массу вопросов и неясностей: «Как оформляется этот земельный участок?», «Как и кем конкретно определяются его границы?», «Что такое придомовая территория и чем она отличается от общедомового земельного участка?», «С какого момента управляющая компания имеет право включать в квитанции графу: уборка территории?».

Жилищный кодекс не дает ответы на указанные вопросы, как, впрочем, и земельное, и градостроительное законодательство.

Давайте разбираться вместе. Первый более или менее конкретный ответ мы находим в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Постановление № 491). Пункт 3 указанного документа говорит нам следующее: «При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре». Пункт 4 уточняет: «В случае расхождения, противоречия, сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре».

По поводу приоритета хочу сразу отметить, дабы не вводить читателей в замешательство: постановления Правительства РФ относятся к категории подзаконных актов и в случае противоречия с нормами федеральных законов применению подлежат именно положения федеральных законов.

Кроме того, в 90% случаев Реестр на ваш запрос ответит, что «сведения о государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом в государственном реестре – отсутствуют».

Однако Постановление № 491 указало нам отправную точку в определении границ земельного участка – это данные государственного кадастрового учета.

А в этом случае существенное значение имеет год постройки МКД. В ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 – ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определены специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен. В указанном нормативном положении законодатель обращает внимание на то время, когда был сформирован земельный участок под домом:

1) если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 ФЗ № 189–ФЗ).

2) собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 3 постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).

То есть мы получили первый ответ: земельный участок под домом переходит в собственность жильцов с момента его государственного кадастрового учета.

Причем Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал следующее: «было признано соответствующим Конституции РФ взаимосвязанное положение частей 2 и 5 ст. 16, частей 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, и ст. 36 Земельного кодекса РФ – предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и постановленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на этот земельный участок».

А как раз в вопросе проведения государственного кадастрового учета земельного участка имеет значение год постройки МКД. И вот почему: в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ «Проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона – признается действительным и имеет равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории».

Полный текст статьи вы можете прочитать в журнале «Управление многоквартирным домом».