К вопросу об использовании общего имущества операторами телекоммуникационных услуг

Использование общего имущества управляющими организациями для извлечения хоть какого-то дополнительного дохода стало всеобщей (хотя и не менее от этого порицаемой) практикой. В чем же риски такого использования и существует ли способ их избежать?

Жилищным кодексом РФ (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ) бремя содержания жилого помещения возложено на собственника этого помещения. При этом на нем же лежит и бремя содержания общего имущества собственников помещений в МКД, если данное жилое помещение – это квартира. Если же в собственности находится комната в коммунальной квартире, то добавляется и бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире при условии, что федеральный закон или договор не предусматривают иного.

Объем соответствующих расходов собственника помещения пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество[1]. Если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация или реализован способ непосредственного управления собственниками помещений, собственник исполняет свои обязанности, внося плату за содержание и ремонт жилого помещения в МКД. Собственники помещений, являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива уплачивают обязательные платежи и взносы. Если же при этом собственник не является членом указанных организаций, он релизует свою обязанность в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В свою очередь, управляющая компания в рамках утвержденного собственниками тарифа оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При этом чем старше дом, тем объективно выше должна быть доля расходов, собственно, на текущий ремонт общего имущества в таком доме. А в сочетании с неплатежами собственников и необходимостью покрытия возникающей задолженности перед ресурсоснабжающими организациями за поставленные коммунальные ресурсы из строки «содержание и ремонт» легко и вовсе уйти в убытки. В немалой степени способствуют этому штрафы и проверки многочисленных контролирующих органов.

Чтобы хоть как-то сгладить ущерб от неплатежей и прочих убытков, управляющим компаниям приходится изыскивать новые источники дохода. И таковыми зачастую становятся платежи юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за пользование общим имуществом собственников, например провайдерами телекоммуникационных услуг, рекламодателями наружной рекламы и пр.

Рассмотрим аспект использования общего имущества собственников провайдерами.

Необходимо отметить, что в соответствии с пп. 3 и 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ вопросы принятия решений о том, что общим имуществом собственников помещений в МКД будут пользоваться иные лица, в т. ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использование общего имущества собственников помещений в этом доме, а также об определении лиц, которые уполномочены от имени собственников помещений в многоквартирном доме заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в данном доме (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), находятся в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. А условия таких договоров должны быть определены решением общего собрания. При этом ч. 1 ст. 46 ЖК РФ установлено, что соответствующие вопросы решаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Нужно ли говорить, что в большинстве случаев соответствующие решения собственниками не принимается и использование общего имущества по факту осуществляется управляющей компанией на свой страх и риск?

Более подробную информацию с конкретными примерами из судебной практики вы найдете в №7 2015 журнала«ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера».

На взгляд автора, законодательство вполне могло бы установить презумпцию права управляющей компании использовать общее имущество, если собранием собственников не установлено иное. Поскольку нарушение нормы права, которое стало правилом, в отличие от ее соблюдения, говорит об общественной полезности такой нормы достаточно ясно и позволяет поставить вопрос о легитимности закона, такую норму закрепившего.

 [1] См. постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».