Закон вынуждает местные власти подписывать договоры с застройщиками-мошенниками
Российским регионам не удастся справиться с расселением аварийного жилого фонда до 2016 года.
Поводом для таких прогнозов является несовершенство механизмов господдержки. Напомним, что правительство России запланировало расселение жильцов из аварийных и ветхих домов и квартир к январю 2016 года. До этого времени региональным властям было поручено избавиться от всех «некондиционных» домов, которые были внесены в Реестр аварийных домов Фонда ЖКХ до 1 января 2012 года. Таким образом, к 2016 году в стране должны быть расселены 10 млн 800 тысяч квадратных метров жилья, которые сейчас используются порядка 718 тысяч человек – около 0,5% всего российского жилищного фонда. На расселение регионам поручили изыскать в 270 млрд рублей.
Лидером по «аварийности» среди федеральных округов является Северо-Западный федеральный округ, где в «реестр ветхости» было внесено 2 млн 300 тыс квадратных метров. При это из них более 1 млн квадратных метров, по оценкам экспертов, требуют немедленного сноса. Председатель координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Александр Вахмистров недавно заявил, что в отдельных регионах Северо-Запада процент разрушающихся строений превышает среднероссийский, а в некоторых – «просто зашкаливает». Так, по статистике Фонда ЖКХ Санкт-Петербурга, аварийными признано 2% зданий, притом, что в Архангельской – 12 %, в Вологодской области – 11 %, а в Республике Коми – более 14 %.
Но и эти данные, как считают специалисты, условны, потому что официальная статистика об объемах ветхого и аварийного жилья, традиционно в большинстве субъектов России занижается в два-четыре раза. Муниципалитеты и правительства регионов сознательно «опускают показатели», чтобы не быть вызванными на ковер в федеральные ведомства, а в некоторых случаях даже избежать ответственности за отставание от утвержденных планов расселения аварийных домов.
Однако отказываться от своих планов по предоставлению жильцам аварийных и ветхих домов нормальной жилплощади правительство России не собирается, и требует от регионов хоть какого-то исполнения поручений. Так, в том же Северо-Западном Федеральном Округе, ситуация, хоть и медленно, но улучшается. По данным Росстата, в течение 2012 года объемы аварийного жилья сократились на 2,5%. Процент мог бы быть выше, если бы положительную динамику демонстрировали не только Ленинградская область, Санкт-Петербург и Мурманская область, а еще и остальные регионы: Новгородская область, республика Коми, Архангельская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, Вологодская, Псковская и Калининградская область.
К примеру в Новгородской области жилищный фонд ежегодно прирастает за счет ввода новых домов всего на 1%, притом что выводятся из оборота по причине ветхости – почти 3%.
Пример СЗФО показал, что предложенная властями льготная, на первый взгляд, схема поддержки строительных компаний в реальных условиях работает с большими сбоями. По словам самих чиновников, на местах администрации попросту не справляются с объемами софинансирования, а также зачастую не могут уложиться в заданные им сроки реализации проектов. В результате, такие регионы выбывают из программы расселения аварийного жилья, и проблема остается нерешенной. По данным Фонда ЖКХ из 11 субъектов взятого нами в качестве примера Северо-Западного Федерального округа в позапрошлом году 5 были вынуждены временно заморозить свою работу в данном направлении, так как Фонд приостанавливал им предоставление финансовой поддержки. Причина подобного решения руководителей Фонда ЖКХ – отставание от сроков реализации программы. Сообщалось, что по разным причинам от Фонда получали предупреждения не только такие регионы-аутсайдеры, как Республика Коми, Вологодская, Архангельская области, но и лидеры: Санкт-Петербург, Ленинградская и Мурманская области. После вынесения предупреждений, большинство регионов исправили свои недочеты в сроки, установленные Фондом ЖКХ. А Ленинградская и Мурманская области из-за того, что провели «работу над ошибками» в отведенный срок. Но Мурманская и Ленинградская области, не сумевшие исполнить требования, в итоге, были вынуждены вернуть выделенные средства обратно – 177 млн 600 тыс и 27 млн 800 тыс рублей соответственно.
В 2014 году должна вернуть обратно в Фонд 143 млн рублей и Республика Карелия. Ровно такую же сумму регион получил от Фонда полтора года назад. Причины провала программы, по словам министра строительства Карелии Александра Ефимова кроются в том, что действующие механизмы государственной поддержки малоэффективны, так как рыночная стоимость жилья существенно превышает объем предоставляемой поддержки. Проще говоря, региону не хватило денег для того, чтобы переселить людей в нормальные квартиры. Если сравнить стоимость квадратного метра в регионе и объемы поступающей помощи, то бессилие чиновников становится понятным. На сегодняшний день средняя рыночная цена квартир в новостройках в Карелии составляет около 50,5 тыс. рублей за квадратный метр. Вторичное жилье стоит чуть дороже – 50,7 тыс. рублей. При этом, правительством в программе расселения аварийного жилья установлена цена в размере 34,6 тыс. рублей за квадратный метр. В 2012 году, когда предоставлялись те самые 143 млн рублей, стоимость, обозначенная федеральным центром составила 30 тыс. рублей. Ни одна серьезная строительная компания не согласилась возводить новостройки, и конкурсы выигрывали застройщики, которые были готовы предложить самую низкую цену, за счет экономии на качестве материалов, качестве выполняемых работ, уходе от налогов и прочих уловок.
Пример Карелии типичен. Региональные власти часто оказываются неспособными выполнить свои обязательства по федеральной программе перед Фондом ЖКХ и правительством России, при этом имея на балансе и недострой, от которого в итоге или отказались, или были отстранены нечистые на руку застройщики. В республике Коми области власти не справились с задачей по причине того, что выигравшая тендер строительная компания «Питер – Сталь» попросту завалила всю программу по переселению из аварийного жилья людей в поселке Рыбрека Прионежского муниципального района и в городе Пудож. «Питер-Сталь» попросту не построила дома в отведенные ей сроки. В результате, республиканские власти были вынуждены вернуть деньги в Фонд ЖКХ из собственного бюджета и подать в суд на компанию. Более того, властям региона пришлось урезать ряд социальных программ, чтобы самостоятельно решить проблему достройки этих домов за собственные деньги.
Похожие истории, по словам чиновников и экспертов, случаются по всей стране. Руководители субъектов, районов и муниципалитетов не имеют права отказывать застройщикам, которые предлагают наименьшую цену. И при этом, они не могут никаким образом повлиять на качество работ или сроки сдачи. Чиновники могут только принять или не принять работу, потребовав компенсации убытков и возвращения, перечисленных по договорам денег через суды. Как правило, когда дело доходит до суда, компания уже является банкротом.
Для привлечения к программам расселения аварийного жилья на существующих условиях надежных партнеров региональные власти могут сделать только одно – предложить бизнесу дополнительные преференции. Административные бонусы могут выглядеть, как полная инженерная подготовка земельных участков за счет средств муниципалитетов. Однако, в ряде регионов ситуация с финансированием настолько критичная, что сегодня органам местного самоуправления не хватает средств даже на ремонт крыш и подъездов, а иногда и на выплату зарплат работникам бюджетной сферы. Были случаи, когда власти населенных пунктов не имели денег даже на оплату квалифицированных юристов, которые бы подготовили им пакет документов, необходимый для получения помощи из бюджетов более высокого уровня. Чиновники согласны с мнением министра регионального развития России Игорем Слюняевым, который на совещании у Владимира Путина заявил, что видит только один выход из ситуации – направлять на инфраструктурную подготовку участков, отводимых под социальное строительство, целевым образом средства, земельных участков деньги, которые муниципальные образования получают от реализации земли на местных рынках недвижимости. Эти средства можно аккумулировать в специально-созданных региональных фондах, по аналогии с дорожными фондами. При этом Слюняев порекомендовал региональным властям при выборе проектов жилых домов уделять больше внимания быстровозводимым зданиями, чтобы можно было сэкономить бюджетные деньги.
Напомним, что Фонд ЖКХ был создан в 2007 году для софинансирования программ переселения граждан из аварийного жилья в субъектах РФ. Изначально правительство выделило для Фонда 240 млрд рублей, которые были выручены государством от продажи активов ЮКОСа. Фонд должен был закончить свою деятельность в 2011 году, но срок его работы был продлен до конца 2017 года, а из федерального бюджета туда поступили дополнительно еще 82 млрд рублей. Порядка 29 млрд рублей фонд заработал на размещении временно свободных средств на депозитах. Начиная с января 2008 года фонд профинансировал программы переселения граждан из аварийного жилья в 81 субъекте, потратив на в общей сложности 157,95 млрд руб рублей. А с учетом софинансирования регионов – 253,22 млрд рублей. В результате из аварийного жилья были переселены 366 тыс 303 человека, проживавших на 6 млн 30 тыс квадратных метрах.
Ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев считает, что причина срыва программы расселения ветхого и аварийного жилья кроется не столько в недостаточном финансировании регионов, сколько в сложившейся на территории России практике предоставления нового жилья, исходя имевшейся в собственности у гражданина квартиры, признанной непригодной для проживания. Своими мнением эксперт поделился с «Индустриальными новостями».
— Некоторые российские регионы срывают программу переселения граждан из аварийного жилья. В ряде случаев, они обвиняют застройщиков, несмотря на то, что последующие проверки не выявляют нарушений со стороны строительных компаний. А иногда, федеральные власти прямо обвиняют муниципалитеты и правительства регионов в бездействии. В чем основная причина пробуксовок при строительстве жилья для людей, проживающих в аварийных домах?
— Основная причина в том, что домов, которые признаны аварийными, большое количество, а компенсационного жилья мало. Эта ситуация усугубляется еще и практикой, сложившейся в России в последнее время, когда мы видим, как за квартиру в аварийном доме предоставляется квартира общей площадью соответствующая аварийной. То есть, если у человека есть пятьдесят квадратных метров в аварийном доме, то он получает столько же в новостройке или пригодном для жилья доме. Это попросту – разбазаривание бюджетных средств, ведь на те же деньги которые стоит одна пятидесятиметровая квартира, можно предоставить три квартиры в рамках программы расселения жилого фонда.
— Каким образом?
— Об этом мало говорится, но в рамках Жилищного кодекса не предусмотрена компенсация аварийного жилья, исходя из метража. Квартира в аварийном доме, по кодексу, выкупается, а на полученные владельцем или жильцом с этого выкупа деньги покупается другое жилье – уже в нормальном доме. Нет закона, который бы требовал от муниципалитетов или властей региона компенсировать квадратные метры. И это учитывая тот факт, что стоимость квартир в аварийном жилье в подавляющем большинстве случаев вполне сопоставима со стоимостью земельного участка, на котором находится дом. Кроме этого, власти еще берут на себя расходы по выселению и заселению граждан. Это очень большие расходы, которые ложатся на местные бюджеты, поэтому надо не давать квартиры метр в метр, а предоставлять их в размере, адекватном рыночной стоимости, когда человек получает адекватную рыночную компенсацию – вместо трехкомнатной, например, однокомнатную. Или получает деньги за выкуп, которые может использовать в качестве первоначального взноса для ипотечного кредита. К слову, у нас почему-то совсем не рассматривают вариант долгосрочной аренды квартир на полученные средства. То, есть на средства с выкупа человек или семья просто снимают себе жилье. Этого хватит на долгие годы по договору коммерческого найма.
— Известна такая практика, когда застройщики, возводящие новостройки передают муниципалитетам несколько квартир, которые используются в жилом фонде. Может быть, эту практику стоит узаконить и попытаться помочь решить этот вопрос таким образом? Все равно такое происходит.
— Мне кажется, что между властями и бизнесом не должно быть никакого бартера. Застройщик должен приходить в администрацию и сообщать о том, что хочет купить земельный участок, как это прописано в законодательстве. Он выигрывает тендер, и все – больше муниципалитету он ничего не должен. Ни какие квартиры отдавать никто никому не должен, никакие детские садики, школы и прочие социальные объекты строительные компании возводить не обязаны. Если муниципалитетам они нужны, то пускай выкупают на условиях конкурса. Мы боролись с этой проблемой много лет, потому что такие отношения между властью и строительными компаниями являются грубейшим нарушением закона. И, если сейчас такое происходит, то необходимо сразу писать жалобу прокурору. И если раньше в каком-то регионе или населенном пункте существовала точно такая или подобная схема, то это фактически означает, что люди, которые вкладывали в свои новые квартиры заработанные собственным трудом деньги, одновременно оплачивали и стоимость квартир, которые потом были подарены муниципалитетам. Если властям нужны квартиры для жилищного фонда в новом доме, то пускай покупают их на равных вместе с другими покупателями.
Источник: http://ria-in.ru
